Mon patrimoine - Le prêt viager hypothécaire III – Le dénouement du contrat Le terme du contrat de prêt peut survenir par suite de différents évènements. Le plus fréquemment ce terme surviendra par le décès de l’emprunteur (1). Mais il peut également survenir de son vivant par sa faute ou sa négligence (on parlera alors de déchéance du terme) (2) ou encore par le remboursement anticipé (3). 1/ Le décès de l’emprunteur Le texte dispose que lors du décès de l'emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, les héritiers « peuvent » payer la dette. Il ne faut pas entendre pas là que les héritiers ne sont pas tenus au paiement de la dette. Il s’agit d’une maladresse de rédaction. Ce que le législateur a voulu dire, c’est que les héritiers doivent payer la dette. Mais ils ne sont pas tenus de la payer en remboursant le créancier. Ils disposent d’une option : payer la dette ou délaisser le bien. Dans les deux cas, lors de l’établissement de la déclaration de succession, le bien hypothéqué figurera à l’actif et la dette sera inscrite au passif. a) Le remboursement de la dette La dette est plafonnée à la valeur de l'immeuble estimée au jour de l'ouverture de la succession. Il est procédé à cette estimation en tant que de besoin par un expert choisi d'un commun accord par le créancier et l'emprunteur ou désigné sur requête par le juge. b) L’abandon du bien au créancier Si les héritiers ne peuvent pas ou ne souhaitent pas rembourser le créancier et conserver le bien, ce dernier peut à son choix : - poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente ; - ou se voir attribuer la propriété de l'immeuble par décision judiciaire ou en vertu d'un pacte commissoire. (Le pacte commissoire est une disposition du contrat de prêt permettant au créancier impayé de se faire attribuer le bien donné en garantie à condition que sa valeur soit déterminée à dire d’expert). Si la dette est inférieure à la valeur du bien, les héritiers vont bien entendu bénéficier de la différence. Les règles du prêt viager hypothécaire devront alors être articulées avec les règles successorales. Et dans certaines hypothèses, on voit déjà que les intérêts des héritiers et ceux des créanciers pourront s’opposer. Prenons l’exemple suivant : Un époux est seul propriétaire du logement de la famille. Il souscrit un prêt viager hypothécaire. A son décès, les héritiers ont la faculté de payer la dette ou de délaisser le bien. Or, le conjoint survivant dispose d’un droit annuel voire viager sur le logement. Si les héritiers optent pour la deuxième hypothèse, le créancier pourra-t-il se voir opposer le droit au logement du conjoint survivant ? Il n’existe pas de réponse certaine sur ce point mais la majorité des auteurs pensent que le conjoint survivant ne pourrait opposer son droit au logement au créancier hypothécaire. 2/ La déchéance du terme Ce sont les cas dans lesquels la loi ou le contrat prévoient que l’emprunteur devra rembourser le montant du prêt et des intérêts en cas de survenance d’un évènement particulier. Ainsi la loi le prévoit que le prêt devient immédiatement exigible dans trois cas : - lorsque par son fait, l’emprunteur a diminué la valeur de la sûreté qu'il avait donnée par le contrat à son créancier (manquement à l’obligation d’entretien dont on a parlé ci-dessus). - lorsqu'il change l'affectation du bien hypothéqué (par exemple transformation d’un appartement en commerce ou en bureaux). - lorsqu'il refuse au créancier l'accès de l'immeuble hypothéqué pour s'assurer de son bon état d'entretien et de conservation. 3/ Le remboursement anticipé L’emprunteur a la liberté de mettre un terme au contrat de prêt qui lui a été consenti en remboursant la totalité des sommes déjà versées en principal et intérêts. Il peut aussi, sous certaines conditions, procéder à un ou plusieurs remboursements partiels. Il faut noter une différence substantielle avec les deux premiers cas : ici la dette n’est pas plafonnée à la valeur de l’immeuble. L’emprunteur qui choisi de procéder au remboursement anticipé est tenu de payer la totalité des sommes versées en capital et intérêts. a) Remboursement total Si l’emprunteur souhaite mettre un terme au contrat, le prêteur ne peut s’opposer au remboursement anticipé total du prêt. Cette option offerte à l’emprunteur n’est toutefois pas gratuite mais son coût est encadré par la loi (voir le décret du 6 décembre 2006 en annexe). Aucuns autres frais que ceux prévus dans ce décret ne peuvent être perçus par la banque. b) Remboursement partiel L’emprunteur est libre d’effectuer des remboursements anticipés partiels du prêt, mais il existe une limite : la banque n’est pas tenue d’accepter un remboursement partiel s’il est inférieur à 10% du capital emprunté. Concernant l’indemnité due à la banque, le même plafonnement que pour le remboursement total s’applique au remboursement partiel. Conclusion : C’est une institution trop récente pour faire un bilan de son application. On sait, à la lecture des premières statistiques, qu’il est peu utilisé. La Banque de France, dans l’avis qu’elle a été amenée à rendre sur le projet de texte, avait signalé qu’il existait « un certain risque de voir des personnes âgées dilapider quelque peu leur bien par ce moyen ».
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