Retour à l'accueil Retour au menuMon patrimoine - Le prêt viager hypothécaire LE PRET VIAGER HYPOTHECAIRE Le prêt viager hypothécaire a été créé par l’ordonnance du 23 mars 2006. C’est une réforme qui a été inscrite dans le code de la consommation, ce qui traduit la volonté du législateur : il s’agit d’un nouveau prêt à la consommation. L’article L – 314-2 du Code de la consommation restreint d’ailleurs l’objet du prêt en interdisant de l’utiliser afin de financer les besoins d’une activité professionnelle. Contrairement aux prêts à la consommation « classiques » proposés par les organismes de crédit connus de tous, l’emprunteur n’aura aucun remboursement à faire de son vivant. Le prêt viager hypothécaire est défini par l’article L – 314-1 du Code de la consommation comme « un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garantis par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement - principal et intérêts - ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès ». Ce prêt est très encadré et répond à un formalisme strict lors de la formation du contrat et même au préalable. Enfin le dénouement du contrat, qui peut intervenir par suite de la réalisation de différents évènements (décès de l’emprunteur, vente du bien, remboursement anticipé) est également fermement encadré par les textes. I – Les conditions d’éligibilité au prêt viager hypothécaire 1/ Détermination des personnes a) Le prêteur Il doit s’agir d’un établissement de crédit ou un établissement financier, c'est-à-dire une banque. Pour conséquent, s’il est permis à un particulier de consentir un prêt de somme d’argent, il ne lui est pas permis de bénéficier des dispositions du prêt viager hypothécaire. b) L’emprunteur L’emprunteur, ce qui parait logique, doit être le propriétaire. Donc si un bien appartient en propre à l’un seulement des deux époux, seul l’époux propriétaire sera emprunteur. Le texte est clair, le prêt viager hypothécaire s’adresse exclusivement aux personnes physiques. Le bien détenu par une société civile immobilière ne pourra donc faire l’objet d’un prêt viager hypothécaire. 2/ Détermination du bien hypothéqué L’hypothèque ne pourra concerner que biens d’habitation. Il n’est pas distingué selon que le bien constitue ou non la résidence principale de l’emprunteur, ou encore selon que le bien est loué ou non. Cette exigence exclu notamment les biens à usage commercial ou de bureau. Ca ne signifie pas pour autant qu’une personne possédant un immeuble entier dans lequel est installé un commerce au rez-de-chaussée et des logements dans les étages supérieurs ne pourra pas prétendre à un prêt viager hypothécaire. On va pour cela « découper » l’immeuble en lots et ainsi individualiser chaque logement et chaque commerce. Cet acte s’appelle un état descriptif de division. 3/ Détermination du montant du prêt Le bénéficiaire du prêt viager hypothécaire recevra une somme qui sera globalement fonction de trois éléments : - la valeur expertisée de son bien immobilier - son âge - le taux d’intérêt. De sorte que le montant de la dette en capital et intérêts soit égal à la valeur du bien au terme de l’espérance de vie de l’emprunteur. La valeur du bien immobilier est estimée par un expert qui souvent sera choisi par la banque. Le coût de l’expertise sera à la charge de l’emprunteur. L’âge de l’emprunteur permet de déterminer son espérance de vie. Les statistiques en 2007 montrent que l’espérance de vie est de 86,9 ans pour une femme et 82 ans pour un homme. Le rapport montant du prêt / estimation du bien varie de 16 % pour un emprunteur de 60 ans à 66 % pour un emprunteur de 95 ans Exemple : une personne âgée de 75 ans, propriétaire d’une maison évaluée à 200 000 € pourrait emprunter 68 000 €, soit 34 % de la valeur de son bien. II – La formation du contrat et ses effet s 1/ Formation a) L’offre de prêt La formation du contrat est précédée, à l’instar du prêt immobilier (voir la fiche sur le financement), par une offre de prêt. Les mentions obligatoires sont définies par l’article L – 314-5 du Code de la consommation reproduit en annexe. Cette offre ne peut être acceptée qu’une fois écoulé le délai de dix jours à compter de sa réception par l’emprunteur. Une fois l’offre acceptée et retournée à la banque, le contrat de prêt peut être signé. Ce contrat prend nécessairement la forme d’un acte authentique, c'est-à-dire notarié. b) Le versement des fonds Le montant du prêt peut être versé soit en une seule fois au moment de la signature de l’acte, soit périodiquement sous forme de rente. Contrairement à la rente viagère, le versement du montant du prêt sous la forme d’une rente n’est pas sujet à réévaluation. Mais l’emprunteur a la faculté de demander une suspension ou un rééchelonnement des versements. 2/ Les effets du contrat Contrairement à la vente moyennant rente viagère, le prêt viager hypothécaire n’entraîne pas de transfert de propriété au profit du créancier qui bénéficie « seulement » d’une inscription d’hypothèque sur le bien appartenant au débiteur. Ceci a pour conséquence que le débiteur demeure propriétaire de son bien mais ne signifie par pour autant qu’il en conserve la libre disposition. Tout d’abord les textes imposent à l’emprunteur une obligation d’entretien de l’immeuble. Ceci se comprend aisément puisque c’est l’immeuble qui constitue le gage du créancier et qui pourra lui permettre d’obtenir le remboursement du capital et des intérêts en fin de contrat. L’emprunteur doit en outre permettre au prêteur de s’assurer du bon état d’entretien en lui laissant un libre accès. Ces deux obligations sont, on le verra, gravement sanctionnées. Le Code impose également à l’emprunteur qui souhaite vendre le bien à en informer le créancier. Il doit notifier au créancier le projet de cession. Le texte est muet sur les modalités de la notification, mais on suggèrera la lettre recommandée avec accusé de réception. Le créancier a alors la possibilité de contester le prix. S’il ne le fait pas, la dette est alors plafonnée au prix. Dans le cas contraire, un expert sera nommé pour en déterminer la valeur. Des clauses du contrat de prêt vont également le plus souvent limiter ou encadrer la liberté du propriétaire emprunteur. Ainsi très souvent le contrat prévoira l’exigibilité immédiate des sommes dues en cas d’aliénation à titre onéreux (vente), ou gratuite (donation). Le contrat interdira aussi dans la quasi-totalité des cas au débiteur de consentir d’autres hypothèques sur le bien. Le bien reste donc la propriété du débiteur jusqu'à son décès. Le sort du bien sera scellé au moment du dénouement du contrat, c’est à dire, dans la majorité des cas, au moment du règlement de la succession de l’emprunteur.
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