Le prêt viager hypothécaire

Mon patrimoine – Le prêt viager hypothécaire

LE PRET VIAGER HYPOTHECAIRE

Le prêt viager hypothécaire a été créé par l’ordonnance du 23 mars 2006. C’est une réforme qui a été inscrite dans le code de la consommation, ce qui traduit la volonté du législateur : il s’agit d’un nouveau prêt à la consommation.

L’article L – 314-2 du Code de la consommation restreint d’ailleurs l’objet du prêt en interdisant de l’utiliser afin de financer les besoins d’une activité professionnelle.

Contrairement aux prêts à la consommation « classiques » proposés par les organismes de crédit connus de tous, l’emprunteur n’aura aucun remboursement à faire de son vivant.

Le prêt viager hypothécaire est défini par l’article L – 314-1 du Code de la consommation comme « un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garantis par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement – principal et intérêts – ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès ».

Ce prêt est très encadré et répond à un formalisme strict lors de la formation du contrat et même au préalable. Enfin le dénouement du contrat, qui peut intervenir par suite de la réalisation de différents évènements (décès de l’emprunteur, vente du bien, remboursement anticipé) est également fermement encadré par les textes.

I – Les conditions d’éligibilité au prêt viager hypothécaire

1/ Détermination des personnes

a) Le prêteur

Il doit s’agir d’un établissement de crédit ou un établissement financier, c’est-à-dire une banque.
Pour conséquent, s’il est permis à un particulier de consentir un prêt de somme d’argent, il ne lui est pas permis de bénéficier des dispositions du prêt viager hypothécaire.

b) L’emprunteur

L’emprunteur, ce qui parait logique, doit être le propriétaire. Donc si un bien appartient en propre à l’un seulement des deux époux, seul l’époux propriétaire sera emprunteur.

Le texte est clair, le prêt viager hypothécaire s’adresse exclusivement aux personnes physiques. Le bien détenu par une société civile immobilière ne pourra donc faire l’objet d’un prêt viager hypothécaire.

2/ Détermination du bien hypothéqué

L’hypothèque ne pourra concerner que biens d’habitation.
Il n’est pas distingué selon que le bien constitue ou non la résidence principale de l’emprunteur, ou encore selon que le bien est loué ou non.

Cette exigence exclu notamment les biens à usage commercial ou de bureau. Ca ne signifie pas pour autant qu’une personne possédant un immeuble entier dans lequel est installé un commerce au rez-de-chaussée et des logements dans les étages supérieurs ne pourra pas prétendre à un prêt viager hypothécaire. On va pour cela « découper » l’immeuble en lots et ainsi individualiser chaque logement et chaque commerce. Cet acte s’appelle un état descriptif de division.

3/ Détermination du montant du prêt

Le bénéficiaire du prêt viager hypothécaire recevra une somme qui sera globalement fonction de trois éléments :
- la valeur expertisée de son bien immobilier
- son âge
- le taux d’intérêt.
De sorte que le montant de la dette en capital et intérêts soit égal à la valeur du bien au terme de l’espérance de vie de l’emprunteur.

La valeur du bien immobilier est estimée par un expert qui souvent sera choisi par la banque. Le coût de l’expertise sera à la charge de l’emprunteur.
L’âge de l’emprunteur permet de déterminer son espérance de vie. Les statistiques en 2007 montrent que l’espérance de vie est de 86,9 ans pour une femme et 82 ans pour un homme.
Le rapport montant du prêt / estimation du bien varie de 16 % pour un emprunteur de 60 ans à 66 % pour un emprunteur de 95 ans
Exemple : une personne âgée de 75 ans, propriétaire d’une maison évaluée à 200 000 € pourrait emprunter 68 000 €, soit 34 % de la valeur de son bien.

II – La formation du contrat et ses effets

1/ Formation

a) L’offre de prêt

La formation du contrat est précédée, à l’instar du prêt immobilier (voir la fiche sur le financement), par une offre de prêt. Les mentions obligatoires sont définies par l’article L – 314-5 du Code de la consommation reproduit en annexe.
Cette offre ne peut être acceptée qu’une fois écoulé le délai de dix jours à compter de sa réception par l’emprunteur.

Une fois l’offre acceptée et retournée à la banque, le contrat de prêt peut être signé. Ce contrat prend nécessairement la forme d’un acte authentique, c’est-à-dire notarié.

b) Le versement des fonds

Le montant du prêt peut être versé soit en une seule fois au moment de la signature de l’acte, soit périodiquement sous forme de rente.
Contrairement à la rente viagère, le versement du montant du prêt sous la forme d’une rente n’est pas sujet à réévaluation. Mais l’emprunteur a la faculté de demander une suspension ou un rééchelonnement des versements.

2/ Les effets du contrat

Contrairement à la vente moyennant rente viagère, le prêt viager hypothécaire n’entraîne pas de transfert de propriété au profit du créancier qui bénéficie « seulement » d’une inscription d’hypothèque sur le bien appartenant au débiteur.

Ceci a pour conséquence que le débiteur demeure  propriétaire de son bien mais ne signifie par pour autant qu’il en conserve la libre disposition.

Tout d’abord les textes imposent à l’emprunteur une obligation d’entretien de l’immeuble. Ceci se comprend aisément puisque c’est l’immeuble qui constitue le gage du créancier et qui pourra lui permettre d’obtenir le remboursement du capital et des intérêts en fin de contrat. L’emprunteur doit en outre permettre au prêteur de s’assurer du bon état d’entretien en lui laissant un libre accès. Ces deux obligations sont, on le verra, gravement sanctionnées.

Le Code impose également à l’emprunteur qui souhaite vendre le bien à en informer le créancier. Il doit notifier au créancier le projet de cession.
Le texte est muet sur les modalités de la notification, mais on suggèrera la lettre recommandée avec accusé de réception.
Le créancier a alors la possibilité de contester le prix.
S’il ne le fait pas, la dette est alors plafonnée au prix. Dans le cas contraire, un expert sera nommé pour en déterminer la valeur.

Des clauses du contrat de prêt vont également le plus souvent limiter ou encadrer la liberté du propriétaire emprunteur.
Ainsi très souvent le contrat prévoira l’exigibilité immédiate des sommes dues en cas d’aliénation à titre onéreux (vente), ou gratuite (donation). Le contrat interdira aussi dans la quasi-totalité des cas au débiteur de consentir d’autres hypothèques sur le bien.

Le bien reste donc la propriété du débiteur jusqu’à son décès. Le sort du bien sera scellé au moment du dénouement du contrat, c’est à dire, dans la majorité des cas, au moment du règlement de la succession de l’emprunteur.

III – Le dénouement du contrat

Le terme du contrat de prêt peut survenir par suite de différents évènements. Le plus fréquemment ce terme surviendra par le décès de l’emprunteur (1). Mais il peut également survenir de son vivant par sa faute ou sa négligence (on parlera alors de déchéance du terme) (2) ou encore par le remboursement anticipé (3).

1/ Le décès de l’emprunteur

Le texte dispose que lors du décès de l’emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, les héritiers « peuvent » payer la dette.

Il ne faut pas entendre pas là que les héritiers ne sont pas tenus au paiement de la dette. Il s’agit d’une maladresse de rédaction.
Ce que le législateur a voulu dire, c’est que les héritiers doivent payer la dette. Mais ils ne sont pas tenus de la payer en remboursant le créancier. Ils disposent d’une option : payer la dette ou délaisser le bien.

Dans les deux cas, lors de l’établissement de la déclaration de succession, le bien hypothéqué figurera à l’actif et la dette sera inscrite au passif.

a) Le remboursement de la dette

La dette est plafonnée à la valeur de l’immeuble estimée au jour de l’ouverture de la succession.
Il est procédé à cette estimation en tant que de besoin par un expert choisi d’un commun accord par le créancier et l’emprunteur ou désigné sur requête par le juge.

b) L’abandon du bien au créancier

Si les héritiers ne peuvent pas ou ne souhaitent pas rembourser le créancier et conserver le bien, ce dernier peut à son choix :
- poursuivre la saisie et la vente de l’immeuble, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente ;
- ou se voir attribuer la propriété de l’immeuble par décision judiciaire ou en vertu d’un pacte commissoire. (Le pacte commissoire est une disposition du contrat de prêt permettant au créancier impayé de se faire attribuer le bien donné en garantie à condition que sa valeur soit déterminée à dire d’expert).

Si la dette est inférieure à la valeur du bien, les héritiers vont bien entendu bénéficier de la différence.

Les règles du prêt viager hypothécaire devront alors être articulées avec les règles successorales. Et dans certaines hypothèses, on voit déjà que les intérêts des héritiers et ceux des créanciers pourront s’opposer.
Prenons l’exemple suivant : Un époux est seul propriétaire du logement de la famille. Il souscrit un prêt viager hypothécaire. A son décès, les héritiers ont la faculté de payer la dette ou de délaisser le bien. Or, le conjoint survivant dispose d’un droit annuel voire viager sur le logement. Si les héritiers optent pour la deuxième hypothèse, le créancier pourra-t-il se voir opposer le droit au logement du conjoint survivant ?
Il n’existe pas de réponse certaine sur ce point mais la majorité des auteurs pensent que le conjoint survivant ne pourrait opposer son droit au logement au créancier hypothécaire.

2/ La déchéance du terme

Ce sont les cas dans lesquels la loi ou le contrat prévoient que l’emprunteur devra rembourser le montant du prêt et des intérêts en cas de survenance d’un évènement particulier.

Ainsi la loi le prévoit que le prêt devient immédiatement exigible dans trois cas :
- lorsque par son fait, l’emprunteur a diminué la valeur de la sûreté qu’il avait donnée par le contrat à son créancier (manquement à l’obligation d’entretien dont on a parlé ci-dessus).
- lorsqu’il change l’affectation du bien hypothéqué (par exemple transformation d’un appartement en commerce ou en bureaux).
- lorsqu’il refuse au créancier l’accès de l’immeuble hypothéqué pour s’assurer de son bon état d’entretien et de conservation.

3/ Le remboursement anticipé

L’emprunteur a la liberté de mettre un terme au contrat de prêt qui lui a été consenti en remboursant la totalité des sommes déjà versées en principal et intérêts. Il peut aussi, sous certaines conditions, procéder à un ou plusieurs remboursements partiels.

Il faut noter une différence substantielle avec les deux premiers cas : ici la dette n’est pas plafonnée à la valeur de l’immeuble. L’emprunteur qui choisi de procéder au remboursement anticipé est tenu de payer la totalité des sommes versées en capital et intérêts.

a) Remboursement total

Si l’emprunteur souhaite mettre un terme au contrat, le prêteur ne peut s’opposer au remboursement anticipé total du prêt.
Cette option offerte à l’emprunteur n’est toutefois pas gratuite mais son coût est encadré par la loi (voir le décret du 6 décembre 2006 en annexe). Aucuns autres frais que ceux prévus dans ce décret ne peuvent être perçus par la banque.

b) Remboursement partiel

L’emprunteur est libre d’effectuer des remboursements anticipés partiels du prêt, mais il existe une limite : la banque n’est pas tenue d’accepter un remboursement partiel s’il est inférieur à 10% du capital emprunté.

Concernant l’indemnité due à la banque, le même plafonnement que pour le remboursement total s’applique au remboursement partiel.

Conclusion :

C’est une institution trop récente pour faire un bilan de son application.
On sait, à la lecture des premières statistiques, qu’il est peu utilisé.
La Banque de France, dans l’avis qu’elle a été amenée à rendre sur le projet de texte, avait signalé qu’il existait « un certain risque de voir des personnes âgées dilapider quelque peu leur bien par ce moyen ».

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