Retour à l'accueil Retour au menuMon patrimoine - La location en meublé non professionnel Le LMNP : Loueur en meublé non professionnel Une évolution récente permet de combiner le régime de LMNP et de la loi Scellier et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt sur 9 ans. Définition : Entrent dans la catégorie de loueur en meublé "non professionnel" les bailleurs qui retirent de cette activité un montant de recettes inférieur ou égal à 23.000 euros et correspondant à moins de 50% de votre revenu global . L’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas une obligation, elle est néanmoins possible. La location à titre habituel d’appartements ou de chambres, réalisée par toute personne est une activité commerciale, bien que non professionnelle. Ainsi, au regard de l’impôt sur le revenu, les revenus issus de cette activité sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition sont proposés, au choix du contribuable. Il faut donc choisir le plus avantageux. 1- Le régime du micro-BIC Le régime du micro-Bic s’applique automatiquement aux contribuables qui réalisent des recettes n'excédant pas 32.000 euros par an au lieu de 76.300 euros en 2008. Ce régime ouvre droit à un abattement forfaitaire réduit à 50% contre 71% en 2008. Cet abattement forfaitaire est prévu pour compenser l'ensemble des charges du bailleur. Aucune autre déduction ne sera admise, ni au titre des charges, ni au titre de l’amortissement du logement ou du mobilier. Il est très intéressant lorsque les charges sont peu élevées et n'atteignent pas 50% du montant des recettes. Dans le cas contraire, il vaut mieux adopter le régime du réel. Ce régime a l’avantage de la simplicité puisqu’il n’y a aucune formalité comptable à accomplir. La déclaration des loyers bruts s’effectue sur le formulaire 2042 C. 2 – Le régime réel simplifié Il s’applique sur option pour les loueurs en meublé non professionnels. Le contribuable devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031). • Quelles sont les charges déductibles des recettes ? -Les charges locatives, dépenses d'entretien et de réparations, primes d’assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur (si location d'au moins 2 logements), intérêts d'emprunt ; -L’amortissement de l'immobilier (sur 20 à 30 ans) et du mobilier (sur 5 à 7 ans). Après déduction des charges et de l’amortissement, le bénéfice LMNP est intégré au revenu global du contribuable. A savoir : En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'IS, chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu'il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l'intéressé pour les fonctions qu'il exerce dans la société. • Quel est le sort du déficit foncier éventuel ? Les déficits fonciers sont imputables seulement sur les BIC de même nature (location en meublé) réalisés au cours des six années suivant celle de réalisation du déficit. • LMNP, plus-value et ISF : Le régime de LMNP est soumis au régime des plus values des particuliers (voir notre fiche) Les biens loués en LMNP sont pris en compte pour le calcul de l’ISF. Nouveauté : depuis la loi de Finances de 2009, avec le statut LMNP, l'investisseur a droit à une réduction d'impôt unique de 5% du prix de revient, plafonnée à 25 000 €. En cas d'excédent lié à ce crédit d'impôt, la somme n'est pas récupérable. Elle s’applique lorsque l'investissement concerne une résidence pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD), une résidence de tourisme ou une résidence étudiante. Les logements achetés en état futur d’achèvement (VEFA), ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation. Cette réduction de l'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement des immeubles. Par exemple pour une livraison en 2010, la réduction d'impôt concerne les revenus 2010 (qui seront déclarés en 2011). Les amortissements sur les immeubles concernés par cette mesure ne sont déduits qu'à hauteur de 85% du prix HT. L'investisseur peut choisir de ne pas bénéficier de la réduction d'impôt. Dans ce cas là, les amortissements seront pratiqués sur la totalité de la valeur d’acquisition. Le LMNP 2009 : La loi Bouvard ou le Scellier meublé Le nouveau LMNP restreint les investissements à 3 types de produits immobiliers : les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publiques ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées. • Les caractéristiques du Scellier meublé : - Récupération de la TVA (sous conditions, voir ci-dessous) sur le montant de l'investissement (immeuble et meubles). - Réduction d'impôts égale à 25% du prix du logement pour une acquisition en 2009 et 2010 (20% à partir de 2011). Cette économie d'impôts est plafonnée à 300.000 € TTC, soit au maximum 75.000 euros de réduction échelonné sur 9 ans pour une acquisition en 2009 ou 2010. A noter : l'amortissement est supprimé jusqu'à 300.000 €, mais conservé au-delà. - Exonération de la plus-value au bout de 15 ans (régime général). - Pas de conditions quant au plafond du loyer ou des ressources du locataire. - Des revenus nets garantis sur 9 ans fermes par bail commercial avec des loyers indexés (le locataire n'est pas une personne physique mais toujours une société gestionnaire de qualité). A savoir : Le LMNP permet de récupérer la TVA si et seulement si : - Le logement est acquis neuf et situé dans une résidence avec services ou une résidence de tourisme classée ; - L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant au moins trois des quatre services para hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison ; - Les loyers perçus en LMNP sont soumis à la TVA (5,5%) ; La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils. ; - La procédure permettant de récupérer la TVA sur un investissement en LMNP est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer.
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