Mon patrimoine - La location en meublé professionnel Le LMP : Loueur en meublé professionnel Définition : On qualifie de "loueur en meublé professionnel" les personnes qui sont inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé, et qui : • Perçoivent des recettes locatives supérieures à 23 000 € TTC par an ; • Et retirent de cette activité au moins de 50% de leur revenu global (apprécié au niveau du foyer fiscal). A savoir : Avant le 1er janvier 2009, il suffisait de remplir l’une ou l’autre de ces deux conditions pour pouvoir prétendre au régime de LMP. Sont considérés comme logements meublés : • Les biens locatifs meublés ; • Les résidences hôtelières, de tourisme, chambres d'hôtes et gîtes ruraux ; • Les résidences de services. Les avantages fiscaux : - Au regard des revenus locatifs : Le loueur en meublé professionnel est imposable sur ses recettes après déduction des charges suivantes : • Les frais d’acquisition (frais liés à l’acte (voir notre fiche), frais d’architecte, commission d’intermédiaire, conseils juridiques…) sont déductibles la première année ; • Les charges courantes (comptabilité, assurance, taxe foncière, taxe professionnelle, dépenses de travaux, charges de copropriété) ; • Les intérêts d’emprunt dans leur intégralité ; • L’amortissement de l’intégralité de la valeur du bien immobilier hors terrain, sur 25 à 40 ans • L’amortissement du prix du mobilier sur 5 à 10 ans, dans la limite cependant du total des loyers diminué des autres charges ci-dessus. De plus, les déficits pourront être imputés sur le revenu global du foyer fiscal. - Au regard de l’impôt de plus value : Le loueur en meuble professionnel est exonéré d'impôt sur les plus-values s'il exerce son activité depuis au moins cinq ans et si ses recettes annuelles n'excèdent pas 90 000 € TTC. Attention : Ce plafond est apprécié en faisant une moyenne des recettes des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l'exercice de la cession. (exemple : pour une cession en novembre 2009, on fera la moyenne des recettes de 2007 et 2008) - Au regard de l’ISF : Les biens loués en meublé professionnel sont considérés comme des biens professionnels et sont donc exclus du champ de l’impôt sur la fortune. - Au regard des droits de succession : Les héritiers d'un loueur meublé professionnel, bénéficient d'allègement sur les droits de successions : différé de paiement pendant 5 ans et fractionnement du paiement pendant 10 ans. Les pièges à éviter : Si l’une des deux conditions n’est plus respectée, le statut de LMP cesse de s’appliquer. Ainsi, si l’investissement locatif dégage des recettes très peu supérieures à 23.000 euros, le seuil pourra facilement ne plus être atteint en cas de vacance d’un logement ou d’impayé de la part des locataires. L’option pour le statut du LMP suppose des obligations comptables complexes et le recours à un professionnel sera souvent nécessaire. Le loueur professionnel est soumis à la taxe professionnelle exception faite des locations correspondant à une partie de l’habitation principale du propriétaire. Il est également redevable des charges sociales. Le bailleur paie bien sûr la taxe foncière. A savoir : Location ou sous-location en meublé d'une partie de sa résidence principale (chambre, étage d'une maison), si les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous locataire sa résidence principale et si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable n'excède pas 163 € en Île-de-France et 118 € pour les autres régions. Dans ce cas, le propriétaire est redevable de la taxe d’habitation.
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