Retour à l'accueil Retour au menuSe loger - L'avant contrat L’AVANT-CONTRAT compromis ou promesse ? Lorsque le vendeur et l’acquéreur se sont entendus sur les modalités de la transaction, il faut matérialiser leurs engagements dans un document écrit : l’avant-contrat. Cet acte est au moins aussi important que l’acte de vente définitif qui sera signé quelques mois plus tard. Il va poser les bases de la vente à venir et définir les obligations de chacun pendant la durée qui s’écoulera entre sa signature et celle de l’acte de vente. La signature de l’avant-contrat doit être murement réfléchie. L’avant-contrat déterminera la date de « réalisation » de la vente définitive. Il ne s’agit pas de la date à retenir pour le rendez-vous de signature mais d’une date butoir. Le rendez-vous sera déterminé quelques semaines avant sa tenue, en considération de la réception par le notaire des renseignements et documents nécessaires à la rédaction de l’acte et des agendas de chacun. La signature pourra donc être anticipée par rapport à la date prévue dans le contrat si les parties le souhaitent, à condition que tous les documents aient été obtenus par le notaire. Si le délai initialement prévu ne pouvait être respecté, il serait alors nécessaire de signer un avenant de prorogation, en accord avec toutes les parties. Le délai généralement constaté entre la signature de la promesse de vente est de trois mois si l’acquéreur recourt à un prêt. Il peut être quelque peu réduit s’il finance le bien sans avoir recourt à un crédit. Ce délai est destiné à laisser le temps au notaire de réunir les pièces nécessaires à la vente, et notamment actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, état daté du syndic et diagnostics techniques obligatoires dans les parties communes en cas de vente d’un lot de copropriété... On parle de promesse de vente ou de compromis de vente. Ces deux termes sont souvent assimilés mais recouvrent en réalités deux actes à l’économie totalement différente. La promesse (unilatérale) de vente La promesse est dite unilatérale dans le sens où seul le vendeur est engagé à vendre de manière ferme et définitive. Elle est toutefois signée également par le bénéficiaire (futur acquéreur). En effet s’il ne prend pas, au moment de la signature de l’acte, l’engagement ferme d’acquérir le bien, il souscrit néanmoins à des obligations. Parmi ses obligations, celle de verser une somme au promettant (futur vendeur), à titre de dédommagement, s’il ne souhaite pas acquérir le bien. Cette somme est en général de 10% du prix d’acquisition. Elle est appelée indemnité d’immobilisation. Dans la plupart des cas, l'indemnité est versée au moment de la signature de la promesse, mais elle peut aussi faire l’objet d’un cautionnement bancaire (entre professionnels). En pratique, le notaire rédacteur n’exigera pas un chèque de banque mais prévoira une condition résolutoire pour non approvisionnement du chèque. Ce chèque est encaissé immédiatement, il faut donc que le compte du bénéficiaire soit provisionné au jour de la signature de la promesse. La somme versée est séquestrée chez le notaire et la mission du séquestre est définie dans la promesse (restituer au bénéficiaire, verser au promettant, consigner à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés). Le sort de cette indemnité va dépendre de l’issue de la promesse : - si elle aboutit à la vente, la somme s’impute sur la somme à verser le jour de la signature. - si la vente ne se réalise pas, il faut distinguer deux hypothèses : 1) si l’acquéreur n’acquiert pas pour une raison qui lui est personnelle, l’indemnité sera acquise au promettant. 2) si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, l’indemnité sera restituée au bénéficiaire. La promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être enregistrée aux services des Impôts dans un délai de 10 jours à compter de sa signature, à peine de nullité, alors que le compromis est dispensé de cette formalité. L’enregistrement sera effectuée par le notaire s’il est le rédacteur de l’acte. En revanche s’il s’agit d’un acte sous seing privé, il vous appartiendra de procéder à l’enregistrement. Le compromis de vente Dans le compromis de vente, les deux parties sont engagées de manière ferme. Seule les conditions suspensives conditionnent la vente à venir. L’acquéreur verse également une somme en contrepartie de son engagement d’acquérir. Cette somme est appelée dépôt de garantie. Comme pour l’indemnité d’immobilisation, le montant est librement déterminé par les parties. L’usage est de fixer le montant du dépôt de garantie à 10% du prix de vente. Il arrive que ne soit versée qu’une partie de cette somme au moment de la signature de la promesse de vente (5%), l’acquéreur s’engageant à verser le complément en cas de non réalisation de la vente de son fait ou de sa faute. En pratique, le notaire rédacteur n’exigera pas un chèque de banque mais prévoira une condition résolutoire pour non approvisionnement du chèque. Ce chèque est encaissé immédiatement, il faut donc que votre compte soit provisionné au jour de la signature de la promesse. Cette clause sanctionne l’inexécution fautive de l’acquéreur qui, bien que toutes les conditions suspensives aient été levées, ne souhaiterait plus signer la vente. Néanmoins, puisque l’acquéreur est engagé dès la signature du compromis, le vendeur a la possibilité de poursuivre l’acquéreur défaillant en exécution forcée de la vente. Il s’agit dans ce cas d’une procédure judiciaire. Attention : ne pas confondre indemnité d’immobilisation, dépôt de garantie et clause pénale : La clause pénale a pour objet la fixation conventionnelle et forfaitaire de dommages-intérêts dus par un débiteur en cas d’inexécution de son obligation. Elle a par conséquent la nature d’une sanction, les dommages-intérêts pouvant se définir comme une « somme d’argent compensatoire du préjudice subi par une personne en raison de l’inexécution ou de la mauvaise exécution d’une obligation ou d’un devoir juridique par le cocontractant ou un tiers ». A noter : Un nouvel acte authentique est introduit à l’article L. 290-1 du Code de la Construction et de l’Habitation en disposant que « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à 18 mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de 18 mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique ». L’article L. 290-2 ajoute que ces promesses doivent prévoir une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire. Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er juillet 2009.
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