Retour au menuSe loger - La location - Loi du 6 juillet 1989 La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public , c'est-à-dire qu’il n’est pas possible d’y déroger dès lors que ses conditions d’application sont remplies. Quels sont les logements concernés ? Elle s’applique à tous les baux de locaux nus (non meublés) à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Quels sont les bailleurs concernés ? La durée du bail va dépendre de la qualité du bailleur : -Si le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, la durée du bail est au moins égale à 3 ans ; -Si le bailleur est une personne morale (une société autre que celles définies ci-dessus), la durée du bail est au moins égale à 6 ans . Quel est le montant du loyer et du dépôt de garantie ? Depuis 1997, les loyers sont libres , c'est-à-dire que le loyer est défini d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire, même si souvent il est défini par le propriétaire seul. Depuis la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer (hors charges). Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de cette loi, le montant du dépôt de garantie pouvait atteindre deux mois de loyer hors charges. Le contrat de bail peut prévoir une clause de révision du loyer (la révision n’est automatique en l’absence de stipulation dans le contrat). Dans ce cas, la variation du loyer ne doit pas excéder celle de l’indice de référence des loyers qui est publié chaque trimestre par l’INSEE. C’est au propriétaire de notifier au bailleur l’augmentation du loyer. Quels sont les locataires concernés ? Le locataire doit être une personne physique. Quelles sont les mentions obligatoires du contrat ? Le contrat de location est établi par écrit . Il doit préciser : - le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; - la date de prise d'effet et la durée ; - la consistance et la destination de la chose louée ; - la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ; - le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; - le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Le contrat de location précise la surface habitable . Un état des lieux , établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage. Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Quelles sont les obligations du locataire ? La loi très du 6 juillet 1989 est très protectrice pour le locataire. Néanmoins, celui-ci est tenu de certaines obligations : - Payer le loyer et les charges selon la périodicité prévue dans le bail ; - Souscrire une assurance multirisque habitation ; - User paisiblement du logement (ne pas nuire au voisinage notamment) ; - Prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations. Les réparations locatives ont été définies par un Décret du 26 août 1987 :
I. - Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif : a) Jardins privatifs : Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins, piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage. b) Auvents, terrasses et marquises : Enlèvement de la mousse et des autres végétaux. c) Descentes d’eaux pluviales, chêneaux et gouttières : Dégorgement des conduits. II. - Ouvertures intérieures et extérieures a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes. b) Vitrages : Réfection des mastics ; remplacement des vitres détériorées. c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies : Graissage ; remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames. d) Serrures et verrous de sécurité : Graissage ; remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées. e) Grilles : Nettoyage et graissage ; remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes. III. - Parties intérieures a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci. b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous. c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries. IV.- Installations de plomberie a) Canalisations d’eau : dégorgement ; remplacement notamment de joints et de colliers. b) Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement. c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance : vidange. d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints des appareils à gaz, rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau. e) Éviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches. V. - Équipements d’installations d’électricité Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ; b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ; c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ; d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.
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