Referencement

Page précédente Page suivante Retour au menu Retour à l'accueilSe loger - La SCI b) Société à l’IS Il n’existe pas de régime micro foncier pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Seul le régime réel est applicable. Il est un peu plus favorable que le régime réel applicable aux sociétés translucides puisque d’avantage de charges sont déductibles. - Recettes : Les loyers effectivement encaissés ; indemnités d’assurance. - Charges déductibles : Les amortissements de l’acquisition et des gros travaux, les intérêts et frais d’emprunt, les frais d’acquisition et les droits d’apport, les frais de gestion, les taxes foncières, les travaux d’entretien (hors travaux locatifs), primes d’assurance. 4) Faire un apport Les associés peuvent faire des apports à la société, ce qui aura pour effet d’ augmenter son capital social . Les apports peuvent porter sur des biens mobiliers ou immobiliers. Le régime fiscal des apports dépend de l’option fiscale de la société. - Lorsque la société civile est translucide : Les apports purs et simples de biens quels qu’ils soient sont exonérés de droits d’enregistrement. Exception : la TVA immobilière au taux de 19,6 %, ainsi que la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sont dus en cas d’apport d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans n’ayant pas fait l’objet d’une mutation préalable à l’intérieur de ce délai. Les apports à titre onéreux , c'est-à-dire qui engendrent la prise en charge d’un passif par la société, sont soumis à un droit proportionnel de 5 % sur le montant du passif transmis à la société. Il peut s’agir par exemple de l’apport d’un immeuble grevé d’un prêt. - Lorsque la société civile a opté pour l’impôt sur les sociétés : Si l’apporteur n’est pas lui-même soumis à l’impôt sur les sociétés, les apports sont traités de la manière suivante : - Exonérés pour les apports en numéraire (somme d’argent) ; - 5 % pour les autres apports, sauf application de la TVA immobilière. A savoir : l’apport d’un bien immobilier doit être constaté par un acte authentique et donc rédigé par un notaire. 5) Céder ses parts ou céder l’immeuble ? Si les associés décident de céder les actifs de la société, deux options sont possibles : la cession des parts par les associés ou la cession de l’immeuble par la société . Dans le premier cas, les associés perdent cette qualité et tous leurs droits dans la société. Dans le second cas, les associés restent propriétaires des parts sociales, même si la société n’est plus propriétaire d’aucun immeuble. La société pourra par la suite racheter un bien si cela entre dans son objet social. Néanmoins, toute société doit avoir une activité, elle ne doit pas rester une coquille vide. - Cession de parts sociales par un associé Notons tout d’abord que les associés ne sont pas obligés de tous céder leurs parts en même temps. Un associé peut tout à fait décider de « sortir » seul de la société, en cédant ses parts à l’un de ses coassociés ou à un tiers. La cession des parts sociales est libre, sauf mention contraire dans les statuts. On parle alors de clauses d’agrément : le ou les associés restant devront donner leur accord sur l’acquéreur des parts. Les statuts pourraient également prévoir un droit de préférence pour les associés non cédants. • Pour l’acquéreur , la fiscalité de la cession de parts obéit aux mêmes règles, que la SCI soit translucide ou soumise à l’IS. Un droit d’enregistrement au taux de 5 % devra être acquitté sur la valeur des parts achetés. Dans le cas où il existe des comptes courants d’associés ayant permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition de biens immobiliers, la cession de parts sera liée au remboursement de ces comptes courants, ce qui permettra de diminuer d’autant la valeur des parts (et donc des droits d’enregistrement). Cependant, pour bénéficier de cet avantage, il faudra prouver à l’administration fiscale que ces comptes courants étaient véritablement des prêts accordés à la société. De ce fait, il faut prévoir la rémunération de ces comptes courants et fixer un taux d’intérêt proche de celui du marché. • Pour le vendeur , la situation est quelque peu différente : Lorsque la société est translucide, la plus-value réalisée à l’occasion de la cession des titres sera imposée à l’impôt sur les plus-values immobilières puisqu’il s’agit d’une société à prépondérance immobilière. (Voir notre fiche sur la plus value immobilière) Lorsque la société est soumise à l’IS, c’est le régime des plus value sur cession de valeurs mobilières qui s’applique. • Sur la déductibilité des intérêts d’emprunt que l’acquéreur a pu souscrire un emprunt pour le financement des parts sociales : - Si la SCI est translucide, il pourra déduire des résultats sociaux qu’il percevra les intérêts de l’emprunt qu’il aura contracté pour acquérir ces parts. - Si la SCI est soumise à l’IS, ces intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles. A savoir : Les parts sociales sont des biens mobiliers, même si la société civile immobilière est, par définition, propriétaire d’un ou plusieurs immeubles. L’acte de cession peut donc être rédigé par acte sous seing privé. Mais là encore, comme pour la rédaction des statuts, la prudence impose de faire appel à un professionnel. - Cession d’un immeuble par la société civile • Pour l’acquéreur, la situation la même que s’il achetait d’une personne physique (voir notre fiche sur les frais liés à l’acte de vente) • Pour la société, si la société civile est translucide, la cession est assujettie aux plus-values des particuliers (voir notre fiche). A savoir : si un ou plusieurs associés occupent l’immeuble cédé par la société à titre de résidence principale, la plus-value éventuelle sera exonérée au prorata de leurs droits sociaux. • Lorsque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est soumise aux règles de la plus-value professionnelle. 6) Donner ses parts La donation de parts de société civile est soumise au aux droits de donation classique , le régime fiscal de la société (IS ou IR) est indifférent. (Voir notre fiche sur les droits de donation) La donation est exonérée de plus-value . La donation de parts sociales peut également être effectuée en démembrement de propriété , c'est-à-dire que le donateur va donner la nue-propriété et conserver l’usufruit . A défaut de clause particulière dans les statuts, le nu-propriétaire est titulaire des droits de vote pour toutes les décisions sauf celles concernant l’affectation des bénéfices. Ceci s’explique par le fait que l’usufruitier a vocation à recevoir les bénéfices, c’est donc lui qui doit voter. Toutefois, les associés sont libres de choisir une toute autre répartition. Il est notamment possible d’attribuer la totalité des droits de vote à l’usufruitier. Seule condition à respecter et que vient récemment de rappeler la Cour de Cassation : le nu-propriétaire doit pouvoir participer aux décisions collectives. Ce qui signifie qu’il doit être convoqué aux assemblées générales des associés et doit pouvoir s’y faire entendre, sachant que l’usufruitier est libre de ne pas tenir compte des avis émis par le nu-propriétaire lors de son vote. Un mineur peut être associé d’une société civile . Un enfant mineur peut donc recevoir par donation les parts d’une SCI. Néanmoins le plus souvent, l’accord préalable du juge des tutelles sera nécessaire.
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