La SCI

Se loger – La SCI

La Société civile immobilière est l’outil privilégié pour éviter l’indivision et sa règle d’unanimité, même si elle est aujourd’hui tempérée (voir notre fiche sur l’indivision).
Ainsi des personnes physiques qui désirent acquérir ensemble un bien peuvent préférer le faire par le biais d’une société civile plutôt qu’en indivision.

Néanmoins, la SCI ne doit pas être considérée comme la solution idéale dans toutes les situations.

Tout d’abord, dans la majorité des cas, la constitution d’une SCI entre deux personnes mariées sous un régime communautaire n’est pas opportune puisque le régime matrimonial de la communauté comporte des mécanismes qui permettent d’éviter les blocages de l’indivision.

De plus, il ne faut surtout pas perdre de vue que la SCI est avant tout une société, ce qui impose certaines obligations. Ainsi la création de la société génère des formalités et un coût. Puis pendant la vie de la société, elle doit au minimum  tenir une assemblée générale ordinaire annuelle. Chaque modification statutaire doit également faire l’objet d’une décision d’assemblée générale et doit être publiée au greffe du Tribunal de commerce.
Du point de vue comptable, même si les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés n’ont aucune obligation, le gérant doit rendre des comptes annuels aux associés et, en cas de contrôle fiscal, la SCI devra justifier du bénéfice réel et des charges déductibles. Il est donc conseillé de présenter chaque année au minimum un relevé des produits et des charges.

A savoir si vous souhaitez constituer une SCI pour de l’immobilier locatif :
- Les baux d’habitation ont une durée minimum de 3 ans lorsque les biens appartiennent à une personne physique, et de 6 ans lorsqu’ils appartiennent à une personne morale ;
- Le congé du bailleur pour reprise pour habiter n’est pas possible pour les biens détenus par une SCI ;
- Le financement d’un bien par une SCI est souvent plus onéreux et le cautionnement des associés est souvent demandé ;
- La location en meublé est une activité commerciale et ne peut être exercée via une société civile (voir nos fiches sur la location en meublé pour plus de détails). Toutefois, si la location meublée ne représente pas plus de 10% des recettes de la société civile, elle est tolérée par l’administration fiscale. Dans le cas contraire, la société pourra être soumise d’office à l’impôt sur les sociétés.

Préambule : définition de la société civile

La société civile est avant tout une société. La définition de la société est donnée par l’article 1832 du Code Civil. C’est un groupement de deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.

Les sociétés civiles sont régies par la loi du 4 janvier 1978, transcrite dans le Code Civil aux articles 1845 et suivants.
L’immobilier n’est pas le seul domaine d’activité des sociétés civiles. Elles peuvent avoir pour objet la détention de biens mobiliers (œuvres d’art, portefeuille de valeurs mobilières…). Elles peuvent aussi réunir plusieurs professionnels qui exercent ensemble leur activité libérale (avocats, notaires, médecins, huissiers). On parle alors société civile professionnelle (SCP). On pourrait citer d’autres exemples encore.

La société civile immobilière n’est donc qu’une catégorie parmi la grande famille des sociétés civiles. La SCI a pour objet la propriété et l’administration d’un ou plusieurs bien immobiliers qu’elle acquiert ou qui lui sont apportés.

1) La création de la société

Le processus de création de la société débute par la signature des statuts par les associés fondateurs.
Dans la plupart des cas, la forme notariée n’est pas imposée. Les statuts peuvent donc être rédigés par acte authentique ou sous seing privé. Néanmoins, la rédaction des statuts doit être soignée et il est préférable qu’elle soit réalisée par un professionnel.

Outre « l’état civil » de la société (dénomination, objet, siège  social, capital, durée de vie (qui ne peut excéder 99 ans mais pourra être prorogée avant son terme), on trouve dans les statuts toutes les règles qui vont régir la vie sociale, notamment les règles de majorité pour la prise des décisions, les pouvoirs du gérant, éventuellement sa nomination dans les statuts, …

Toutefois, la signature des statuts ne suffit pas en elle-même à faire naitre la société. Pour la faire exister, il faut accomplir certaines démarches qui ont pour vocation de déclarer la société et de la faire connaitre des tiers :
- Enregistrement des statuts, dans le mois de leur signature, à la Recette des Impôts ;
- Dépôt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce ;
- Immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
- Insertion d’une annonce dans un journal d’annonces légales ;
- Publication au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC) ;
- Déclaration d’existence auprès des services fiscaux.

2) La fiscalité de la société civile et de ses associés

a) Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?

Par défaut, la société civile immobilière est une société translucide, c’est-à-dire que les résultats sont imposés au niveau des associés, et non au niveau de la société.
Les associés vont supporter personnellement l’impôt sur le revenu sur la part des bénéfices leur revenant, en proportion de leurs droits sociaux. Ils devront déclarer ces bénéfices au titre des revenus fonciers.

A savoir : les bénéfices de la société translucide sont imposables même s’ils ne sont pas distribués !

Si les associés le souhaitent, ils peuvent faire opter la société civile pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Cette option est irrévocable. Dans ce cas, la société est fiscalement opaque. Elle est imposée sur les bénéfices au taux de l’IS soit 33,33 %. (Les entreprises dont le chiffre d’affaire est inférieur à 7.630.000 € HT bénéficient d’un régime de faveur : les bénéfices sont taxés au taux réduit de 15 % jusqu’à 38.120 € à condition que le capital soit détenu à au moins 75 % par des personnes physiques).

Si des bénéfices sont distribués aux associés, ceux-ci sont redevables de l’impôt sur le revenu sur les sommes qu’ils ont perçues.

b) L’ISF

Au regarde de l’ISF, les associés doivent déclarer la valeur des parts de la société, sauf si les parts peuvent être considérées comme des biens professionnels (ce sera le cas notamment lorsque la SCI a pour objet la location ou la mise à disposition d’immeubles professionnels au profit de l’exploitation individuelle du contribuable ou de son conjoint).

3)La détermination du résultat

a) Sociétés translucides

Deux régimes peuvent s’appliquer aux sociétés translucides : le régime micro foncier ou le régime réel.

• Le régime micro foncier

Il est applicable lorsque le revenu brut (montant des loyers encaissés – les charges incombant au locataire + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues) est inférieur à 15 000 € par an pour l’ensemble du foyer fiscal.

Obligations déclaratives :
- Le montant du revenu brut doit être porté sur la ligne 4 BE de la déclaration de revenus n°2042.
- Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur ce montant. Il est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire bailleur.
La différence, soit 70 %, est ajoutée aux autres revenus pour être soumis à l’impôt sur les revenus.

• Le régime réel

Il est applicable lorsque les revenus bruts sont supérieurs à 15.000 euros, sur option lorsqu’ils sont inférieurs.

-Recettes :

Les loyers dus, qu’ils soient ou non encaissés ; les indemnités d’assurances perçues.

-Charges déductibles :

Les intérêts et frais d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation (sauf travaux locatifs), les dépenses d’amélioration si elles concernent un immeuble à usage d’habitation, les taxes foncières, les primes d’assurances.

-Obligations déclaratives :

Une déclaration de revenus fonciers n°2044 doit être souscrite.
Elle permet la détermination du résultat foncier net imposable qui sera reporté, selon le cas, dans les cases 4 BA, 4 BB, 4 BC ou 4 BD de la déclaration de revenus n°2042.

b) Société à l’IS

Il n’existe pas de régime micro foncier pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Seul le régime réel est applicable. Il est un peu plus favorable que le régime réel applicable aux sociétés translucides puisque d’avantage de charges sont déductibles.

- Recettes :

Les loyers effectivement encaissés ; indemnités d’assurance.

- Charges déductibles :

Les amortissements de l’acquisition et des gros travaux, les intérêts et frais d’emprunt, les frais d’acquisition et les droits d’apport, les frais de gestion, les taxes foncières, les travaux d’entretien (hors travaux locatifs), primes d’assurance.

4) Faire un apport

Les associés peuvent faire des apports à la société, ce qui aura pour effet d’augmenter son capital social.
Les apports peuvent porter sur des biens mobiliers ou immobiliers.

Le régime fiscal des apports dépend de l’option fiscale de la société.

- Lorsque la société civile est translucide :

Les apports purs et simples de biens quels qu’ils soient sont exonérés de droits d’enregistrement.
Exception : la TVA immobilière au taux de 19,6 %, ainsi que la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sont dus en cas d’apport d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans n’ayant pas fait l’objet d’une mutation préalable à l’intérieur de ce délai.

Les apports à titre onéreux, c’est-à-dire qui engendrent la prise en charge d’un passif par la société, sont soumis à un droit proportionnel de 5 % sur le montant du passif transmis à la société. Il peut s’agir par exemple de l’apport d’un immeuble grevé d’un prêt.

- Lorsque la société civile a opté pour l’impôt sur les sociétés :

Si l’apporteur n’est pas lui-même soumis à l’impôt sur les sociétés, les apports sont traités de la manière suivante :
- Exonérés pour les apports en numéraire (somme d’argent) ;
- 5 % pour les autres apports, sauf application de la TVA immobilière.

A savoir : l’apport d’un bien immobilier doit être constaté par un acte authentique et donc rédigé par un notaire.

5) Céder ses parts ou céder l’immeuble ?

Si les associés décident de céder les actifs de la société, deux options sont possibles : la cession des parts par les associés ou la cession de l’immeuble par la société.

Dans le premier cas, les associés perdent cette qualité et tous leurs droits dans la société.
Dans le second cas, les associés restent propriétaires des parts sociales, même si la société n’est plus propriétaire d’aucun immeuble. La société pourra par la suite racheter un bien si cela entre dans son objet social. Néanmoins, toute société doit avoir une activité, elle ne doit pas rester une coquille vide.

- Cession de parts sociales par un associé

Notons tout d’abord que les associés ne sont pas obligés de tous céder leurs parts en même temps.
Un associé peut tout à fait décider de « sortir » seul de la société, en cédant ses parts à l’un de ses coassociés ou à un tiers.
La cession des parts sociales est libre, sauf mention contraire dans les statuts. On parle alors de clauses d’agrément : le ou les associés restant devront donner leur accord sur l’acquéreur des parts. Les statuts pourraient également prévoir un droit de préférence pour les associés non cédants.

• Pour l’acquéreur, la fiscalité de la cession de parts obéit aux mêmes règles, que la SCI soit translucide ou soumise à l’IS.

Un droit d’enregistrement au taux de 5 % devra être acquitté sur la valeur des parts achetés. Dans le cas où il existe des comptes courants d’associés ayant permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition de biens immobiliers, la cession de parts sera liée au remboursement de ces comptes courants, ce qui permettra de diminuer d’autant la valeur des parts (et donc des droits d’enregistrement). Cependant, pour bénéficier de cet avantage, il faudra prouver à l’administration fiscale que ces comptes courants étaient véritablement des prêts accordés à la société. De ce fait, il faut prévoir la rémunération de ces comptes courants et fixer un taux d’intérêt proche de celui du marché.

• Pour le vendeur, la situation est quelque peu différente :

Lorsque la société est translucide, la plus-value réalisée à l’occasion de la cession des titres sera imposée à l’impôt sur les plus-values immobilières puisqu’il s’agit d’une société à prépondérance immobilière. (Voir notre fiche sur la plus value immobilière)

Lorsque la société est soumise à l’IS, c’est le régime des plus value sur cession de valeurs mobilières qui s’applique.

• Sur la déductibilité des intérêts d’emprunt que l’acquéreur a pu souscrire un emprunt pour le financement des parts sociales :
- Si la SCI est translucide, il pourra déduire des résultats sociaux qu’il percevra les intérêts de l’emprunt qu’il aura contracté pour acquérir ces parts.
- Si la SCI est soumise à l’IS, ces intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles.

A savoir : Les parts sociales sont des biens mobiliers, même si la société civile immobilière est, par définition, propriétaire d’un ou plusieurs immeubles. L’acte de cession peut donc être rédigé par acte sous seing privé. Mais là encore, comme pour la rédaction des statuts, la prudence impose de faire appel à un professionnel.

- Cession d’un immeuble par la société civile

• Pour l’acquéreur, la situation la même que s’il achetait d’une personne physique (voir notre fiche sur les frais liés à l’acte de vente)
• Pour la société, si la société civile est translucide, la cession est assujettie aux plus-values des particuliers (voir notre fiche).

A savoir : si un ou plusieurs associés occupent l’immeuble cédé par la société à titre de résidence principale, la plus-value éventuelle sera exonérée au prorata de leurs droits sociaux.

• Lorsque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est soumise aux règles de la plus-value professionnelle.

6) Donner ses parts

La donation de parts de société civile est soumise au aux droits de donation classique, le régime fiscal de la société (IS ou IR) est indifférent. (Voir notre fiche sur les droits de donation)

La donation est exonérée de plus-value.

La donation de parts sociales peut également être effectuée en démembrement de propriété, c’est-à-dire que le donateur va donner la nue-propriété et conserver l’usufruit.
A défaut de clause particulière dans les statuts, le nu-propriétaire est titulaire des droits de vote pour toutes les décisions sauf celles concernant l’affectation des bénéfices. Ceci s’explique par le fait que l’usufruitier a vocation à recevoir les bénéfices, c’est donc lui qui doit voter.

Toutefois, les associés sont libres de choisir une toute autre répartition. Il est notamment possible d’attribuer la totalité des droits de vote à l’usufruitier. Seule condition à respecter et que vient récemment de rappeler la Cour de Cassation : le nu-propriétaire doit pouvoir participer aux décisions collectives. Ce qui signifie qu’il doit être convoqué aux assemblées générales des associés et doit pouvoir s’y faire entendre, sachant que l’usufruitier est libre de ne pas tenir compte des avis émis par le nu-propriétaire lors de son vote.

Un mineur peut être associé d’une société civile. Un enfant mineur peut donc recevoir par donation les parts d’une SCI. Néanmoins le plus souvent, l’accord préalable du juge des tutelles sera nécessaire.

7) La disparition de la société

La société disparait par sa dissolution.

a) Les causes

La société peut être dissoute pour les raisons suivantes :
- l’arrivé du terme fixé dans les statuts,
- l’extinction ou la réalisation de l’objet,
- la dissolution anticipée amiable par accord entre tous les associés,
- la dissolution judiciaire qui pourra intervenir pour justes motifs (notamment la mésentente entre les associés),
- la faillite de la société,
- la transformation en une autre forme sociale.

A savoir : la réunion de toutes les parts sociales entre les mains d’une même personne n’entraine pas la dissolution automatique de la société. Néanmoins tout intéressé peut demander la dissolution de la société si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’un an.

b) Les effets

Avant de disparaitre, la société doit être liquidée et partagée.

La liquidation consiste à apurer le passif (payer les dettes).

Le partage consiste à distribuer le patrimoine social entre les associés, en proportion de leurs droits dans le capital.
Si la société ne possède qu’un seul bien, il devra souvent être vendu et le prix sera partagé.
On peut également envisager l’attribution de l’immeuble unique à l’un des associés, à charge pour celui-ci de verser une soulte à ses coassociés, mais le traitement fiscal de cette opération n’est pas avantageux (voir ci-dessous).
Si la division de l’immeuble est possible, on pourra le partager en établissant un état descriptif de division en lots qui seront répartis entre les associés.

c) Le traitement fiscal de la dissolution

- Au regard des droits d’enregistrement :

Quel que soit le régime fiscal de la société, un droit de partage de 1,10 % est dû sur l’actif net partagé. Les droits de vente sont dus sur les soultes éventuellement versées ( taux de 5,09 %)

Particularité des sociétés translucides : si un immeuble qui a été apporté par un associé lui est attribué lors du partage, seule la taxe de publicité foncière est due au taux de 0,715 %. En revanche si l’immeuble est attribué à un autre associé, les droits de vente sont dus au taux de 5,09 %.
C’est la théorie de la mutation conditionnelle des apports.

- Au regard des impôts directs :

Pour les sociétés soumises à l’IS, la différence entre le montant de l’apport et le montant attribué au terme du partage constitue un boni de liquidation qui doit être inclus dans la base imposable de l’impôt sur le revenu.

Pour les sociétés translucides, la plus value sera taxée de la même manière que pour une vente.

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