Retour à l'accueil Retour au menu Page suivanteSe loger - La SCI La Société civile immobilière est l'outil privilégié pour éviter l'indivision et sa règle d'unanimité, même si elle est aujourd’hui tempérée (voir notre fiche sur l’indivision). Ainsi des personnes physiques qui désirent acquérir ensemble un bien peuvent préférer le faire par le biais d'une société civile plutôt qu'en indivision. Néanmoins, la SCI ne doit pas être considérée comme la solution idéale dans toutes les situations. Tout d’abord, dans la majorité des cas, la constitution d'une SCI entre deux personnes mariées sous un régime communautaire n'est pas opportune puisque le régime matrimonial de la communauté comporte des mécanismes qui permettent d'éviter les blocages de l'indivision. De plus, il ne faut surtout pas perdre de vue que la SCI est avant tout une société , ce qui impose certaines obligations. Ainsi la création de la société génère des formalités et un coût. Puis pendant la vie de la société, elle doit au minimum tenir une assemblée générale ordinaire annuelle . Chaque modification statutaire doit également faire l’objet d’une décision d’assemblée générale et doit être publiée au greffe du Tribunal de commerce. Du point de vue comptable , même si les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés n’ont aucune obligation, le gérant doit rendre des comptes annuels aux associés et, en cas de contrôle fiscal, la SCI devra justifier du bénéfice réel et des charges déductibles. Il est donc conseillé de présenter chaque année au minimum un relevé des produits et des charges. A savoir si vous souhaitez constituer une SCI pour de l’immobilier locatif : - Les baux d'habitation ont une durée minimum de 3 ans lorsque les biens appartiennent à une personne physique, et de 6 ans lorsqu'ils appartiennent à une personne morale ; - Le congé du bailleur pour reprise pour habiter n'est pas possible pour les biens détenus par une SCI ; - Le financement d'un bien par une SCI est souvent plus onéreux et le cautionnement des associés est souvent demandé ; - La location en meublé est une activité commerciale et ne peut être exercée via une société civile (voir nos fiches sur la location en meublé pour plus de détails). Toutefois, si la location meublée ne représente pas plus de 10% des recettes de la société civile, elle est tolérée par l’administration fiscale. Dans le cas contraire, la société pourra être soumise d’office à l’impôt sur les sociétés. Préambule : définition de la société civile La société civile est avant tout une société. La définition de la société est donnée par l’ article 1832 du Code Civil . C’est un groupement de deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. Les sociétés civiles sont régies par la loi du 4 janvier 1978 , transcrite dans le Code Civil aux articles 1845 et suivants. L’immobilier n’est pas le seul domaine d’activité des sociétés civiles. Elles peuvent avoir pour objet la détention de biens mobiliers (œuvres d’art, portefeuille de valeurs mobilières…). Elles peuvent aussi réunir plusieurs professionnels qui exercent ensemble leur activité libérale (avocats, notaires, médecins, huissiers). On parle alors société civile professionnelle (SCP). On pourrait citer d’autres exemples encore. La société civile immobilière n’est donc qu’une catégorie parmi la grande famille des sociétés civiles. La SCI a pour objet la propriété et l’administration d’un ou plusieurs bien immobiliers qu’elle acquiert ou qui lui sont apportés. 1) La création de la société Le processus de création de la société débute par la signature des statuts par les associés fondateurs. Dans la plupart des cas, la forme notariée n’est pas imposée. Les statuts peuvent donc être rédigés par acte authentique ou sous seing privé. Néanmoins, la rédaction des statuts doit être soignée et il est préférable qu’elle soit réalisée par un professionnel. Outre « l’état civil » de la société (dénomination, objet, siège social, capital, durée de vie (qui ne peut excéder 99 ans mais pourra être prorogée avant son terme), on trouve dans les statuts toutes les règles qui vont régir la vie sociale, notamment les règles de majorité pour la prise des décisions, les pouvoirs du gérant, éventuellement sa nomination dans les statuts, … Toutefois, la signature des statuts ne suffit pas en elle-même à faire naitre la société . Pour la faire exister, il faut accomplir certaines démarches qui ont pour vocation de déclarer la société et de la faire connaitre des tiers : - Enregistrement des statuts, dans le mois de leur signature, à la Recette des Impôts ; - Dépôt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce ; - Immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ; - Insertion d’une annonce dans un journal d’annonces légales ; - Publication au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC) ; - Déclaration d’existence auprès des services fiscaux. 2) La fiscalité de la société civile et de ses associé s a) Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ? Par défaut, la société civile immobilière est une société translucide , c'est-à-dire que les résultats sont imposés au niveau des associés, et non au niveau de la société. Les associés vont supporter personnellement l’impôt sur le revenu sur la part des bénéfices leur revenant, en proportion de leurs droits sociaux. Ils devront déclarer ces bénéfices au titre des revenus fonciers. A savoir : les bénéfices de la société translucide sont imposables même s’ils ne sont pas distribués ! Si les associés le souhaitent, ils peuvent faire opter la société civile pour l’ impôt sur les sociétés (IS) . Cette option est irrévocable. Dans ce cas, la société est fiscalement opaque. Elle est imposée sur les bénéfices au taux de l’IS soit 33,33 %. (Les entreprises dont le chiffre d’affaire est inférieur à 7.630.000 € HT bénéficient d’un régime de faveur : les bénéfices sont taxés au taux réduit de 15 % jusqu’à 38.120 € à condition que le capital soit détenu à au moins 75 % par des personnes physiques). Si des bénéfices sont distribués aux associés, ceux-ci sont redevables de l’impôt sur le revenu sur les sommes qu’ils ont perçues. b) L’ISF Au regarde de l’ISF, les associés doivent déclarer la valeur des parts de la société, sauf si les parts peuvent être considérées comme des biens professionnels (ce sera le cas notamment lorsque la SCI a pour objet la location ou la mise à disposition d'immeubles professionnels au profit de l'exploitation individuelle du contribuable ou de son conjoint). 3) La détermination du résultat a) Sociétés translucides Deux régimes peuvent s’appliquer aux sociétés translucides : le régime micro foncier ou le régime réel. • Le régime micro foncier Il est applicable lorsque le revenu brut (montant des loyers encaissés - les charges incombant au locataire + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues) est inférieur à 15 000 € par an pour l’ensemble du foyer fiscal. Obligations déclaratives : - Le montant du revenu brut doit être porté sur la ligne 4 BE de la déclaration de revenus n°2042. - Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur ce montant. Il est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire bailleur. La différence, soit 70 %, est ajoutée aux autres revenus pour être soumis à l'impôt sur les revenus. • Le régime réel Il est applicable lorsque les revenus bruts sont supérieurs à 15.000 euros, sur option lorsqu’ils sont inférieurs. - Recettes : Les loyers dus, qu’ils soient ou non encaissés ; les indemnités d’assurances perçues. - Charges déductibles : Les intérêts et frais d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation (sauf travaux locatifs), les dépenses d’amélioration si elles concernent un immeuble à usage d’habitation, les taxes foncières, les primes d’assurances. - Obligations déclaratives : Une déclaration de revenus fonciers n°2044 doit être souscrite. Elle permet la détermination du résultat foncier net imposable qui sera reporté, selon le cas, dans les cases 4 BA, 4 BB, 4 BC ou 4 BD de la déclaration de revenus n°2042.
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