Retour à l'accueil Retour au menu Page suivanteSe loger - La vente en viager Le principe de base du viager immobilier est, le plus souvent, de continuer à vivre dans son logement tout en percevant un complément de revenus sous la forme d’une rente versée sa vie durant. On parle alors de viager occupé puisque l’acquéreur (aussi appelé débirentier) supportera la présence du vendeur (aussi appelé crédirentier) dans les biens vendus jusqu’à son décès. On parlera à l’inverse de viager libre lorsque le vendeur n’occupe pas l’immeuble vendu. I – Les conditions de validité du contrat 1) L’aléa Nul ne peut dire si le vendeur vivra plus, ou moins, que l’espérance moyenne de vie. C’est ce que l’on appelle l’aléa. Et l’aléa est la condition impérative du viager . A la conclusion du contrat, le décès futur de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée doit donc être imprévisible. Dans l’immense majorité des cas, la rente viagère est constituée sur la tête du vendeur. Dans tous les cas, cette personne doit être désignée dans le contrat. On ne pourra par exemple laisser le choix de la personne sur la tête de qui la rente est constituée au vendeur, le contrat perdrait alors son caractère aléatoire. De la même manière il n’y aura pas d’aléa si l’acheteur a connaissance d’une maladie du vendeur . La loi a prévu un cas de nullité automatique pour défaut d’aléa : l’article 1975 du code civil dispose que le contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat est nul. De même, si les héritiers du vendeur arrivent à prouver que l’acquéreur est de mauvaise foi, c'est-à-dire avait connaissance d’une maladie dont est atteinte le vendeur au jour du contrat, ils pourront demander la nullité du contrat, même si le décès intervient plus de 20 jours après la signature du contrat. Dans ce cas, la jurisprudence décide qu’il n’est pas nécessaire que le vendeur soit décédé de la maladie dont il était atteint le jour de la signature de contrat. En revanche, le grand âge du crédirentier n’est pas à lui seul suffisant pour supprimer le caractère aléatoire du contrat. Il n’existe pas d’âge limite pour vendre en viager. La seule restriction étant que le vendeur ait sa pleine capacité. 2) Le transfert de propriété et le paiement du prix La vente en viager est avant tout une vente, c'est-à-dire que le transfert de propriété du bien immobilier s’effectue au jour de la signature de contrat . Par conséquent le vendeur est privé de son droit de propriété dès le jour de la signature de l’acte de vente. En contre partie, il perçoit, sa vie durant une rente. La rente viagère est seulement une modalité particulière de paiement du prix, qui peut éventuellement être assortie d’une réserve du droit de jouissance du vendeur sur le bien. Contrairement au prêt viager hypothécaire, le vendeur perd donc totalement la maîtrise de son bien immobilier. Evidemment, à compter de la signature de l’acte, il ne peut plus lui-même vendre le bien, ni consentir une hypothèque, ni même le louer. En revanche, le débirentier n’est pas enfermé par le contrat. Il a la possibilité de revendre le bien moyennant reprise de la rente viagère par son acquéreur. Il n’a pas besoin pour cela de l’autorisation du crédirentier à condition qu’il reste personnellement débiteur de la rente ou bien qu’il devienne codébiteur solidaire avec son acquéreur. On peut imaginer que le vendeur en viager soit attaché à la personne qui lui versera la rente et accepte de traiter avec cette personne en raison de la confiance qu’il lui porte. Cependant, le crédirentier n’a pas la possibilité d’insérer dans l’acte de vente en viager une clause interdisant au débirentier de vendre le bien. II – L’exécution du contrat 1) Le calcul de la rente Le plus souvent, la vente en viager se réalise en deux temps : le versement au vendeur du capital initial , le bouquet , qui peut atteindre 50 % de la valeur du bien (mais généralement entre 20 et 30 %), puis d’une rente viagère proprement dite, qui correspond à la conversion du solde, calculée au cas par cas. Contrairement à une croyance répandue, le versement d’un bouquet n’est nullement une condition nécessaire à la constitution d’un viager. a) Le montant initial de la rente Pour calculer le montant d'une rente viagère, il est nécessaire de déterminer la valeur vénale de l’immeuble, c'est-à-dire son prix de vente. Le reste du prix est ensuite converti en rente à l'aide de barèmes qui tiennent compte de l’âge du vendeur ou des vendeurs si la rente est constituée sur plusieurs têtes. Le prix est calculé comme pour n’importe quel appartement, en fonction du marché. S’il s’agit d’un viager occupé, on effectue un abattement d’occupation. On obtient ainsi la valeur totale fiscale occupée du bien vendu sur laquelle seront calculés les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire, payés par l’acquéreur. Il existe plusieurs barèmes , aucun n'étant obligatoire. Ainsi, à titre d’exemple, pour un bien estimé à 300.000 euros avec un bouquet de 100.000 euros pourrait donner lieu, pour un couple âgé de 70 ans, au versement d’une rente annuelle de 4.000 euros pour un viager occupé et de 16.000 euros pour un viager libre. b) La révision de la rente Révision de la rente : de la même manière qu’un loyer, la rente peut être revalorisée chaque année (ou à une périodicité choisie). Le choix de l’indice est presque libre (indice des prix à la consommation, indice du coût de la construction, ou pourquoi pas le cours du pétrole !) Si le contrat ne prévoit pas de majoration, le législateur a prévu une revalorisation légale. Chaque année, la loi de finances donne un tableau des coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat. Pour 2008, ce taux s’élève à 1,6 %. Il est de 60 % pour une rente constituée il y a 25 ans. 2) Les garanties du vendeur Contrairement à une vente « classique » où la totalité du prix est généralement payée le jour de la signature, le prix de la vente en viager (ou une partie de ce prix) est transformée en rente payable à échéances déterminées durant la vie du vendeur. D’où la nécessité d’offrir des garanties au vendeur afin de se prémunir contre l’insolvabilité du débirentier ou contre sa mauvaise foi. Le privilège du vendeur, inscrit aux hypothèques, permet au crédirentier qui ne perçoit plus les arrérages de faire saisir et vendre le bien en justice, et de se payer sur le prix. La mise en jeu de ce privilège nécessite le recours au tribunal. L’inscription dans le contrat d’une clause résolutoire est de ce fait la meilleure garantie offerte au vendeur. Cette clause prévoit par exemple que la vente sera résolue de plein droit en cas de défaut de paiement d’une ou de plusieurs échéances. Généralement, la clause prévoit que le bouquet et les arrérages déjà versés restent acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Si la clause prévoit une résolution de plein droit, celle-ci nécessitera l’intervention d’un huissier et du notaire. Le juge n’interviendra que si le débirentier refuse de signer l’acte constatant la résolution de la vente. La Cour de cassation a reconnu la validité de ces clauses dans un arrêt récent du 4 avril 2008. Attention à la prescription des arrérages non réclamés : le crédirentier négligent ne pourra plus réclamer à son acquéreur les arrérages de la rente non réglés au bout de 5 ans .
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