Retour à l'accueil Retour au menuSe loger - Le financement LE FINANCEMENT D’UN BIEN IMMOBILIER I - La condition suspensive d’obtention de prêt loi Scrivener Qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente, l’avant contrat est conclu sous diverses conditions suspensives. Ces clauses prévoient que le contrat sera caduc et que chacun reprendra sa liberté, si certains événements surviennent avant la vente définitive. Parmi les conditions « habituelles » on trouve notamment l’exercice du droit de préemption par la commune, la découverte d'une servitude d'urbanisme grave, la présence d’inscriptions hypothécaires pour un montant supérieur au prix de vente, le décès de l’acquéreur et le refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur. Il convient de s’attarder sur cette dernière condition suspensive puisqu’elle donne lieu à un contentieux récurent en matière de vente d’immeuble. Nous envisageons ici l’hypothèse de l’acquisition d’un bien à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, entrant par conséquent dans le cadre de la loi Scrivener du 10 janvier 1978. (Pour les immeubles affectés à un autre usage, il est possible d’insérer une condition suspensive concernant le financement, mais celle-ci sera conventionnelle et non légale) L’acquéreur se voit imposer dans l’avant contrat des obligations strictes (dépôt de la demande de prêt dans un certain délai, information du vendeur de ses démarches, production de l’offre de prêt ou du refus d’une ou plusieurs banques dans un autre délai). - le dépôt de la demande : Il est important, avant même d’avoir signé un avant contrat, d’avoir rencontré son banquier habituel pour avoir une idée précise de sa capacité de financement. Cette précaution évitera de vous engager dans une acquisition qui dépasse votre budget. Bien entendu votre banquer ne commencera à étudier le dossier que lorsqu’il sera en possession d’une copie de l’avant contrat. - l’information du vendeur : Votre banquier vous délivrera au moment du dépôt de votre dossier, sur votre demande, une attestation de demande de prêt que vous devrez produire à votre vendeur ou à votre notaire selon les stipulations de l’avant-contrat. - le terme de la condition suspensive : C’est le délai au terme duquel vous devrez produire une offre de prêt. Il ne s’agit pas seulement d’un accord de principe de votre banque mais d’une offre émise par celle-ci. Légalement, la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne peut être inférieure à un mois (article L 312-16 du Code de la Consommation) . Dans la pratique, ce délai est trop court. C’est pourquoi il est d’usage de prévoir un délai de 45 jours. Dès réception de ce document, il est essentiel de le communiquer à votre notaire et à votre vendeur. En cas de refus de prêt, il est essentiel d’obtenir de la banque que les conditions du prêt refusé soient inscrites sur la notification de refus. Il est conseillé de ne pas se limiter à une demande dans un seul établissement de crédit. Certaines clauses de condition suspensive de prêt prévoient d’ailleurs que l’acquéreur doit produire une attestation de refus de prêt de deux voire trois établissements de crédit différents. A retenir : Il est très important de respecter à la lettre le formalisme imposé par les termes de l’avant contrat, sous peine que cela vous soit reproché en cas de non obtention de votre prêt. - l’acceptation de l’offre et le déblocage des fonds : Une fois l’offre de prêt éditée par la banque et envoyée à votre domicile, la loi prévoit que vous ne pouvez l’accepter pendant un délai de 10 jours (article L 312-10 du Code de la Consommation). C’est un délai qui vous est accordé afin d’étudier la proposition et de l’accepter en pleine connaissance de cause. Vous ne pouvez pas renoncer à ce délai. A partir du 11ème jour vous pouvez retourner l’offre acceptée à la banque. La durée de validité de l’offre est limitée, il ne faut donc pas tarder à la renvoyer. Néanmoins sa durée ne peut être inférieure à 30 jours à compter de la réception (même article). Une fois l’offre acceptée reçue par votre banque, il faudra environ deux semaines pour obtenir les fonds chez votre notaire. C’est le notaire qui procède généralement à l’appel de fonds. II - Quelle garantie pour votre prêt ? Deux types de garanties se rencontrent : la garantie hypothécaire et la caution par un organisme habilité, fréquemment appelée « caution crédit-logement ». A - La garantie hypothécaire Elle suppose l’intervention du notaire. Le prêt sera constaté par un acte authentique (souvent intégré dans l’acte de vente) et une inscription sera prise à la Conservation des Hypothèques. Deux conséquences : La première est que des frais de prêt seront ajoutés aux frais d’acte. La seconde est que si vous souhaitez revendre votre bien avant la péremption de l’inscription hypothécaire, il vous faudra rapporter à vos frais la mainlevée de cette inscription au moment de la vente. Le vendeur doit en effet délivrer à son acquéreur un bien libre de toute inscription. Concrètement, le notaire chargé de la revente retiendra sur le prix de vente vous revenant la provision nécessaire à l’établissement de l’acte de la mainlevée qu’il établira postérieurement à l’acte de vente. On trouve deux types de garanties hypothécaires : 1) l’hypothèque conventionnelle : Elle est rarement utilisée puisqu’elle est couteuse pour l’emprunteur et ne protège le créancier que dès le moment où elle est publiée à la Conservation des Hypothèques, c’est à dire plusieurs semaines après la signature de l’acte. 2) le privilège de prêteur de deniers : C’est la garantie hypothécaire la plus fréquemment utilisée. Toutefois, il n’est envisageable qu’au moment de l’acquisition d’un bien (impossible donc en cas de refinancement ou rachat de crédit par un autre établissement financier). De plus, le privilège de prêteur de denier ne peut pas garantir une somme supérieure au prix de vente (donc si le prêt est d’un montant supérieur au prix, l’excédent devra être garanti par une hypothèque conventionnelle). Le privilège de prêteur de deniers présente un double avantage : -Pour l’emprunteur d’être moins coûteux que l’hypothèque conventionnelle (voir comment les calculer) ; -Pour le créancier de le protéger plus tôt puisque le privilège prend rang au jour de la signature de l’acte à condition d’être publié dans les deux mois de la signature. B - La caution "crédit logement" Dans ce cas, le prêt ne fait pas l'objet d'une inscription hypothécaire. C'est un organisme spécialisé qui se porte caution auprès du prêteur pour le remboursement du prêt. Ce service est facturé, le montant varie suivant votre âge et la nature du prêt. Vous pouvez effectuer une simulation en suivant ce lien. Si les remboursements s'effectuent sans incident, 75 % du montant versé au titre du cautionnement vous seront remboursés en fin de prêt.
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