A lire aussi : Nos fiches sur la location en meublé professionnelle et la location en meublé non professionnelle.
Retour au menu Retour à l'accueil Page précédenteSe loger - La location meublée Définition de la notion de location meublée : La loi ne définit pas la location meublée. Une compilation des décisions des tribunaux rendus en la matière permettent d’en définir le contour. Ainsi on considère généralement qu'un logement est meublé lorsque les deux parties (locataire et bailleur) le considèrent comme tel. Il faut néanmoins que le logement permette au locataire de vivre convenablement, sans apport extérieur de meubles . Les meubles doivent être en quantité suffisante afin qu'au moment de la signature du bail le locataire ait la possibilité d'entrer dans les lieux et d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Outre les meubles indispensables (comme la literie, une table, des chaises, quelques assiettes, des ustensiles de cuisine…), le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson...). C’est la commune volonté des parties qui qualifie la location de meublée mais en cas de qualification abusive, le bail pourrait être requalifié de location nu et ainsi être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, plus contraignantes. A savoir : la location sera toujours considérée en meublé si le locataire substitue progressivement ses propres meubles au mobilier fourni par le propriétaire. Quelles sont les mentions obligatoires du contrat ? Il existe des mentions obligatoires à toutes les locations en meublé. Par ailleurs, depuis la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite loi Borloo), on distingue selon que le logement constitue ou non la résidence principale du locataire. 1 - Les règles applicables à toutes les locations en meublé : Les locations meublées n'obéissent pas à la loi du 6 juillet 1989, sauf en ce qui concerne les points suivants : - La fourniture du dossier de diagnostics techniques (art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989) Voir notre fiche sur les diagnostics ; - La délivrance d’un logement décent et la possibilité pour le locataire de demander la mise en conformité si le logement ne répond pas aux normes (art. 6 alinéas 1 et 2 et art. 20-1 de la même loi) Pour les logements meublés qui ne sont pas loués à titre de résidence principale du locataire, il s’agit des seules obligations. Par conséquent, les parties négocieront librement toutes les clauses du contrat (durée, montant du loyer et modalités de révision, montant dépôt de garantie, conditions du congé donné par le locataire ou le bailleur…) 2 - Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire : Le locataire d'un logement meublé est également protégé par les articles L. 632-1 et L. 632-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque le logement constitue sa résidence principale. Le contrat doit donc répondre à d’autres exigences. Il doit être établi par écrit . Il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique, établi par un notaire. La liste des meubles laissés à la disposition du locataire doit être tenue dans un inventaire et annexée au contrat de location. Le bail a une durée d'un an . À l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an. Toutefois, lorsque la location est consentie à un étudiant , la durée du bail peut être réduite à neuf mois . Dans ce cas, la reconduction tacite est inapplicable. Le loyer est libre , ainsi que les modalités de paiement (mensuelle, trimestrielle, par semaine, à terme échu ou d’avance…) Lorsqu’une clause de révision du loyer est prévue au contrat, elle doit répondre aux mêmes conditions que pour la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire ne pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit donner congé au locataire en respectant un préavis de trois mois . Il doit motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception du congé par le locataire, conformément à l’article 1315 du Code civil. Le locataire doit avoir signé l’accusé de réception du courrier avant le début du délai de préavis. A défaut, le congé sera nul et le bail automatiquement reconduit. A noter : en cas de congé pour vente, le locataire en meublé n’a pas de priorité pour acheter le logement Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Quelles sont les précautions de rédaction ? Quelle que soit la destination du local loué (résidence principale du locataire ou non), il est recommandé de rédiger un contrat écrit et d’y insérer au minimum les informations suivantes : • Le point de départ et la durée du bail ; • Le montant du loyer et des charges, les modalités de paiement et de révision éventuellement, • Le montant du dépôt de garantie ; • Les modalités du congé (délai de préavis) ; • La forme du congé (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier) ; • La destination des lieux, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ; • L'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs ; • L’obligation pour le locataire d’assurer (ou non) les l’entretien locatif et les menues réparations ; • Les clauses résolutoires, c'est-à-dire les clauses permettant au bailleur de mettre un terme à la location si le locataire ne respecte pas ses engagements (paiement du loyer, obligation d'assurance, …) ; • Les garanties contre le non paiement du loyer par le locataire, notamment une caution ; • Annexer un état des lieux et un inventaire détaillé du mobilier fourni.
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