Retour au menu Retour à l'accueilVivre à deux - L'indivision L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose. L’indivision peut concerner aussi bien les meubles (voiture, mobilier, fonds de commerce…) que les immeubles (terrain, appartement, maison…). Elle est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. L’indivision peut être choisie . C’est le cas notamment lorsque deux concubins, deux partenaires de Pacs ou encore deux époux mariés sous un régime de séparation de biens achètent ensemble un bien. L’indivision peut également être subie , c’est le cas de l’indivision successorale ou l’indivision post-communautaire (suite à un divorce). Quelle que soit son origine, l'indivision est toujours précaire . Le Code civil pose comme principe que «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815). Chaque indivisaire peut, à tout moment, provoquer la vente du bien pour en partager le prix. La gestion de l’indivision Le principe est la règle de l’ unanimité . Toutes les décisions doivent en principe êtres prises d'un commun accord entre tous les indivisaires. Cette règle ne souffre aucune exception lorsqu’il s’agit d’effectuer des actes de disposition, c'est-à-dire la vente, l’hypothèque, la conclusion de baux commerciaux ou ruraux. L article 815-3 du Code civil prévoit une atténuation de la règle de l’unanimité pour certains actes qui peuvent être effectués à la majorité des 2/3 . Il est ainsi permis à un ou plusieurs indivisaire détenant au moins deux tiers des droits indivis : 1° d’accomplir les actes d'administration relatifs aux biens indivis ; 2° de donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ; 3° de vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ; 4° de conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Il est nécessaire d' informer les indivisaires n’ayant pas participé à ces décisions . A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers. La loi n’impose aucune forme pour l’information des autres indivisaires. Il sera prudent d’utiliser la lettre recommandé avec avis de réception. A noter : Si l’indivision ne comporte que deux indivisaires, ces dispositions n’ont un intérêt que si un indivisaire dispose seul d’au moins 2/3 des droits indivis. Dans le cas contraire, la majorité des deux 2/3 sera synonyme d’unanimité. A savoir : Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite. Ce mandat tacite permet d’accomplir les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. Le mandat tacite est révoqué dès lors qu’un indivisaire s’y oppose. Les indivisaires peuvent également s’entendre pour désigner un gérant de l’indivision, choisi parmi eux ou non. Cette désignation se fait à la majorité des 2/3. Lorsque l’un des indivisaires gère un bien indivis, il a droit à une rémunération qui est fixée d’un commun accord ou à défaut par le Tribunal. Le gérant de l’indivision doit rendre compte au moins une fois par an, par écrit, de sa gestion. Quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l'indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires. (art. 815-8 du Code civil) Que faire en cas de désaccord sur la réalisation de travaux ? Si les travaux sont nécessaires à la préservation du bien , un indivisaire peut agir seul. Il en sera ainsi de la réparation d’une toiture qui n’est plus étanche ou encore de la réparation d’un mur de façade, à condition que le montant des travaux soit raisonnable. S'il s'agit de travaux d'entretien ou d'amélioration, la décision peut être prise à l’unanimité ou à la majorité des 2/3 puisque ces travaux entrent dans la catégorie des actes d’administration. Pour le financement des travaux, il est possible d’utiliser l'argent de l'indivision lorsque cela est possible (loyers encaissés, revenus de placements…). Souvent, ce sont les indivisaires qui financent les travaux. Ils sont redevables des dépenses en proportion de leurs droits indivis. Si l’un des indivisaires avances des fonds pour effectuer des travaux sur le bien indivis, il aura une créance contre l’indivision qui devra alors lui rembourser les sommes avancées. Les dettes de l’indivision : Chaque indivisaire est tenu des dettes de l'indivision à proportion de ses droits indivis (impôts ou travaux sur le logement par exemple). L’occupation du bien indivis : Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. Il faut également tenir compte des actes régulièrement passés pendant l’indivision. Par exemple, si un bail a été conclu, il n’est pas possible aux indivisaires d’occuper le bien. Si l’un des indivisaires use privativement de la chose indivise, il est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité . La vente du bien indivis et le droit de préemption des indivisaires 1° Si tous les indivisaires sont d’accord sur le principe et les conditions de la vente Il n’y a aucune particularité lorsque tous les indivisaires vendent ensemble le bien indivis. Cela nécessite leur accord sur le prix de vente. Ce prix sera réparti entre eux en proportion de leurs droits dans l’indivision, sauf convention contraire. Il est nécessaire de faire les comptes pour le bien vendu, notamment si un ou plusieurs indivisaires ont avancé des fonds pour le compte de l’indivision. A contraire, un indivisaire peut être débiteur de l’indivision. C’est le cas notamment si un indivisaire a encaissé des fonds indivis, ou encore s’il a endommagé un bien indivis. A noter : Sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l'ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis. (art. 815-10) 2° Si les indivisaires ne s’entendent pas sur le principe ou les conditions de la vente La vente d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis . Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis. Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. 3° Si un indivisaire souhaite vendre seul tout ou partie de ses droits indivis La procédure de vente se déroule normalement si la vente a lieu au profit d’un membre de l’indivision. En revanche, si la vente est réalisée au profit d’une personne étrangère à l’indivision, les autres indivisaires ont un droit de préemption, c'est-à-dire qu’ils pourront acquérir les droits indivis du vendeur par priorité à tout autre acheteur. (art. 815-14) L'indivisaire vendeur doit notifier par acte d’huissier aux autres le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Si l’un des indivisaires est intéressé, il a un mois pour faire savoir qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. Il doit également répondre par voie d’huissier. Il a alors un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur pour la réalisation de l'acte de vente. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. La cession de droits indivis qui serait opérée au mépris de ces dispositions est nulle. La nullité peut être demandée par l’indivisaire qui était destinataire de la notification ou ses héritiers. L’action se prescrit par 5 ans.
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